En el condado de Hidalgo, Rhodes Enterprises pretende construir una comunidad, denominada Tres Lagos, cuyo proyecto se ha calificado de “muy ambicioso”. Con una extensión territorial de 2,750 ac (1,113 ha), la comunidad se ubicará en un área actualmente de siembra al norte de McAllen (entre Monte Cristo Road, Ware Road y Cantu Road), propiedad de Mike Rhodes, presidente de la misma empresa desarrolladora.
Rhodes Enterprises
El proyecto es iniciativa de Rhodes Enterprises Inc (Real Estate, Subdividers And Developers), uno de los principales desarrolladores de Rio Grande Valley, especialmente en el condado de Hidalgo. Actualmente, la empresa está en proceso de construcción de dos proyectos habitacionales más, Bentsen Palm (en Mission) y Alliance River Crossing (en Donna, cerca del puente internacional Donna-Río Bravo).
Proyecto urbanístico
El proyecto urbanístico incluye la planeación de casas de diferentes tamaños (unifamiliares y multifamiliares) e inteligentes (para el control de computadores y smartphones, por ejemplo), escuelas (de todos los niveles educativos), iglesias, áreas recreativas y centros comerciales, así como tres lagos. Se planea además que la comunidad cuente con fibra óptica para la más alta velocidad de internet y con un nivel de seguridad muy elevado para los residentes.
Rhodes Enterprises remitió el 4 de septiembre de 2014 una solicitud a la Ciudad de McAllen para que se aprobara el proyecto urbanístico, así como dos condiciones más, la anexión municipal y la creación de una TIRZ.
Anexión municipal
El área de Tres Lagos no está incorporada, por lo que está servida directamente por el Condado de Hidalgo. En esta dirección, la primera condición de Rhodes Enterprises para su desarrollo es que la Ciudad de McAllen incorporara esta área dentro de su límite municipal. Ello se ve facilitado por el hecho de que el área se halla dentro de la jurisdicción extraterritorial de la ciudad, por lo que McAllen tiene el derecho de anexársela si así lo desea.
TIRZ
Asimismo, la empresa puso una segunda condición: que dicha área se designe como una Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) donde se implemente un Financiamiento por Incremento Fiscal (Tax Increment Financing, TIF). Debido a que el área de Tres Lagos depende, por ahora, del Condado Hidalgo, éste y la Ciudad de McAllen tendrían que ponerse de acuerdo para autorizar la creación del TIRZ.
En un TIRZ los impuestos sobre la propiedad se congelan al inicio, y los impuestos recaudados a los futuros habitantes se utilizan para desarrollar el proyecto. Durante el período de construcción y los siguientes 30 años, el 80% de los impuestos son para la empresa desarrolladora y el 20%, para el gobierno local (la ciudad o el condado). Una vez cumplido el plazo de 30 años, el total de los impuestos de propiedad pasan a ser íntegramente para el gobierno local.
Acuerdo
El 8 y 22 de septiembre de 2014, la City Comission de McAllen decidió por mayoría de votos aceptar la propuesta, con lo cual se procedería a dar inicio al proceso de anexión y de implementación del TIRZ. Aunque se aceptó, el comisionado del Distrito 5, John Ingram, votó en contra, argumentando que se trata de un acuerdo muy costoso y arriesgado. Por otra parte, a inicios de octubre de 2014 la Commissioners Court del condado todavía no había llegado a un acuerdo, por lo que el proceso está en espera.
Bajo Bravo - Rio Grande Valley 